Банки

Меж двух банков. Когда рефинансировать ипотеку просто и выгодно

Недавно по финансовым СМИ разлетелась радостная весть — Сбербанк позволил рефинансировать уже рефинансированную ранее ипотеку. На этот раз мы рукоплещем банковскому гиганту не за то, что он принёс на рынок новинку и задал тренд, а за то, что, наконец, присоединился к числу банков, предлагающих бесконечное рефинансирование. Ипотечные заёмщики давно уже могут переоформлять договор столько раз, сколько захотят. Но хотят ли — другой вопрос. Процедура переоформления договора бюрократизирована и сопряжена с дополнительными расходами, а выгода не всегда столь велика, как хотелось бы. ФАС разработала законопроект об упрощении рефинансирования ипотеки. Возможно, после принятия документа число желающих переоформить договор увеличится. 

В чём проблема рефинансирования ипотеки?

Сложность рефинансирования ипотеки в том, что заёмщик в определённый момент оказывается зажатым между двумя банками. У каждой из финансовых организаций свои процедуры, требования и намерения в отношении заёмщика. Из-за этого процесс рефинансирования затягивается.

Что значит ещё неделю ждать? Фото: krasrab.ru

Со сбором документов и подачей заявки чаще всего проблем не возникает. Максимум, что может удивить на этом этапе — платная справка об остатке задолженности по жилищному кредиту.

Если доход позволяет и проблем с кредитной историей нет, то одобрение ипотеки не заставит себя долго ждать.

Проблемы начинаются потом, на моменте переоформления залога с одного банка на другой. Первоначальный банк должен отдать закладную на недвижимость, а заёмщик — перерегистрировать залог на нового кредитора.Право нового залогодержателя на имущество возникает с момента внесения записи в ЕГРН. Пока этого не сделано, новый кредитор начисляет повышенный процент по ипотеке. Чем дольше старый банк тянет с оформлением документов, тем больше клиент переплачивает.

Антимонопольная служба поможет

Заёмщики регулярно жалуются, что банки затягивают сроки выдачи документов и тем самым увеличивают их расходы, поэтому ФАС разработал закон, закрепляющий сроки предоставления документов.

«Известия» со ссылкой на свой источник сообщают, что законопроект уже направлен на согласование в ведомства. Идею ограничения сроков оформления документов при рефинансировании поддерживают в Минфине, Росреестре, крупнейших банках.

Инициатива ФАС предполагает, что банки в течение 5 рабочих дней должны предоставлять заёмщику информацию о размере долга на планируемую дату закрытия договора, а в течение 10 дней — выдавать закладную.

Теоретически закон должен навести порядок в вопросе рефинансирования — банковского произвола больше не должно быть. Расходы — сократятся.

А надо ли рефинансировать?

Бесконечное переоформление договора и сокращение расходов — звучит прекрасно. Но каждый раз, когда возникает желание сменить банк, надо брать в руки калькулятор и считать. Дело даже не в допрасходах — в общей массе они не будут незаменты. Стоит ли жаться из-за 10 000 рублей, если в целом вы сэкономите миллион? Вопрос — сможете ли вы сэкономить этот миллион?

Когда читаешь новости рынка недвижимости, складывается впечатление, что ставки по ипотеке у нас в стране ниже некуда и начинаются от 0,1%. Проценты на жилищные кредиты действительно начинаются где-то там, в самом низу. Но это не массовые программы, а спецпредложения от застройщиков, и сниженная ставка часто распространяется только на первые годы кредитования.

Впечатление, что проценты по ипотеке низкие, создаётся ещё и из-за многочисленных программ господдержки — сельская, дальневосточная, семейная ипотека и прочие. Ставки начинают от 3%. Но средний житель средней полосы может позволить себе кредит примерно под 6%, что тоже можно считать удачей.

Однако для тех, кто планирует рефинансировать жилищный кредит, озвученных выше ставок нет. По данным «ДОМ.РФ», средневзвешенная ставка на рефинансирование в ТОП-15 банках составляет 8,35%. 

Фото: дом. рф

Если вы подходите под условия какой-либо из госпрограмм, например, семейной ипотеки, то можно поискать банк, который оформляет рефинансирование по спецусловиям и за государственный счёт. Но таких банков — единицы.

Если вы оформляли ипотеку 3-4 года назад под 12-16% годовых, то спору нет — рефинансировать не только можно, но и нужно.

Если же разница между старой и новой ставкой менее 1%, то рентабельность рефинансирования под вопросом.

Расчёт ипотеки под 9,5%

Фото: vbr.ru

Расчёт ипотеки под 8,5%

Фото: vbr.ru

Обратите внимание, что разница по ежемесячным платежам примерно 1 500 рублей, а разница в переплате — примерно 250 000 рублей.

Не надо забывать и о том, что большинство ипотек оформляются с аннуитетными платежами — сначала почти все вносимые деньги идут на погашение процентов и только малая их часть сокращает основной долг. Рефинансирование — новый договор, при котором схема аннуитетных платежей запускается вновь. В итоге вы только выплачиваете банкам проценты, а основной долг остаётся почти неизменным.

Фото: vbr.ru

В проблеме рефинансирования мы затронули лишь одну сторону вопроса. Каждый случай рассматривается индивидуально. Если надо сменить созаёмщика, уменьшить срок договора или другие условия и на то есть объективные причины, то без рефинансирования или реструктуризации не обойтись. Если же дело только в желании снизить процентную ставку, то внимательно считайте, сколько на этом выгадаете.

По материалам

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»